2025年7月22日，雷电竞官方网站公管学院老旧小区多元化治理“百社观察”团队成员张雨婷、柳轶、何奕则、付少伟前往陕西省西安市碑林区张家村街道含光苑社区，调研“老旧小区改造与基层治理创新”。通过访谈街道办工作人员、社区社工及物业负责人，团队深入了解了老旧小区改造的推进难点与自治模式的实践经验。

图 1成员在含光苑社区实地调研

改造政策落地：街道办是桥梁

张家村街道办老旧小区改造办公室的负责人云传玲说，街道里大部分老旧小区在2021年前就改完了，2025年要开始新一轮改造，包括外立面、管线和公共设施。这个办公室是碑林区两个试点之一，主要工作是把业主的需求报上去，把政策方案传下来。云传玲还说，居民最想要的是健身设施和停车位，这会是下一阶段改造的重点。

社区治理难题：“物管会＋物业”模式息争吵

文康社区的社工陈立妮给团队讲了含光苑小区的变化。这个小区房龄22年，是商品房小区，以前因为外立面老化、物业退出等问题，经常有矛盾。后来社区成立了“物管会”，物管会由三名社区代表和四名业主代表组成，同时社区还让业主自己管理物业，小区环境慢慢变好了，财务也公开了。陈立妮说，最大的问题是租户不太愿意参与，一旦业主代表带头后，商量事情快多了。

图 2成员与工作人员访谈

物业管理实操：商量和钱都不能少

含光苑小区的物业经理温胜利介绍了小区日常管理的事项。物业靠收停车费、出租公共场地来补充资金。像处理漏水这类常出现的问题。他说，维修该谁负责要分清楚，但更重要的是好好商量。长期管理得靠专业人员和稳定的资金，温胜利还强调，要是社区工作者没有奉献精神，再好的政策也落实不了。

图 3成员与工作人员访谈

调研启示：自治创新要比同异

这次调研发现，老旧小区改造要平衡政府的规划和居民的需求，“物管会”这种模式给没有物业、没有业委会、没有主管单位的“三无”小区提供了一个可行的例子。团队觉得，怎么让租户参与进来，以及多渠道筹钱，是未来治理需要解决的关键问题。

图 4成员与工作人员访谈